近段时间以来，一份由深圳市规划和自然资源局印发的关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》（深规土〔2010〕688号）（以下简称“688号文”）的文件截图在网络流传并引起广泛关注。

图说：深圳取消“90/70政策”网传文件

　　3月26日，《中国经营报》记者致电深圳市规划和自然资源局方面，其信访办相关工作人员表示，上述网传文件截图为真，该局发布停止执行“688号文”的消息属实。“该文件属于内部通知，我们已经发给各个区的管理局。”

　　上述网传文件显示，经相关会议审议通过及报请深圳市司法局审查，“688号文”已废止，文件盖章落款日期为2024年3月11日。

　　公开资料显示，“688号文”的出台基于住房和城乡建设部（以下简称“住建部）在2006年发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，该文件指出，自2006年6月1日起，各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。这一规定遂被业内称为”90/70政策“。根据”688号文“，深圳市新出让住宅用地须按照”90/70政策控制户型比例。

　　值得注意的是，“90/70政策”的出台原本是为了调整住房供应结构，稳定住房价格。当前，房地产市场供求关系已发生重大变化，相关政策也迎来调整优化。

　　已有出让地块取消户型限制

　　在房地产市场行情发生变化的这两年，深圳取消“90/70政策”在此前已有传闻。

　　而记者查询深圳市规划和自然资源局官网获悉，早在2023年6月15日，该局发布拟废止（宣布失效）规范性文件目录，其中便包含“688号文”，当时计划在2024年4月前完成废止。

　　“90/70政策”最早在国务院办公厅转发住建部、国家发展改革委等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的通知中出现，该文件的出台背景是彼时房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，为切实解决这些问题，“90/70政策”作为调整住房供应结构的措施之一被提出。

　　公开资料显示，2010年，“688号文”出台，其中明确“单套住房建筑面积90平方米以内的住房面积所占比重，必须达到住宅面积的70%以上”变更为“本项目套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%”。

　　如今，随着深圳市规划和自然资源局发布文件，“90/70政策”正式宣告退出深圳房地产市场的历史舞台。

　　事实上，深圳此前已在取消“90/70政策”上做出尝试。2023年，深圳挂牌出让的住宅用地——南山区沙河街道T207-0060地块、龙华区观澜街道A925-1146地块均不限制户型比例，即无须遵照执行“90/70政策”。

　　值得注意的是，上海近期在执行“90/70政策”方面亦有相关调整动作，其今年首批首轮出让土地调整了中小套型住宅标准和比例要求，即多层、小高层、高层的中小套住宅建设面积上限分别调整为100平方米、110平方米、120平方米，此前分别为90平方米、95平方米、100平方米。同时，新出让地块的中小套型住宅建筑面积占比要求也有所下调。

　　政策调整为适应供求关系变化

　　回溯过往，“90/70政策”执行至今已有18年，而其当初所面对的房地产市场如今也发生了变化。

　　自2023年政府相关会议指出我国房地产市场供求关系已经发生重大变化以来，各地陆续适时调整优化房地产政策。当前，房地产市场仍存在信心不足、城市分化等问题，短期或将维持疲弱走势。

　　2024年3月22日，国务院常务会议指出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次深圳取消“90/70政策”或是对上述会议指示的落实。“按照‘市场+保障’供应新体系，未来刚需家庭购房主要通过配售型保障性住房解决，商品住房只需要解决改善型住房需求。因此，商品房市场继续执行‘90/70政策’的必要性下降。同时，目前新建商品房市场中有支付能力的需求，主要是来自改善型购房者。”

　　据乐有家研究中心统计，2023年深圳售出约6.4万套住宅，同比增长14.7%，结束两连跌，但成交量不足2020年的一半，为近15年第二低，仅高于2022年。其中，一手住宅网签量31621套，同比下降8.2%，这也是近5年来新房市场成交的最低点。新房成交均价为6万元/平方米，同比下降1.6%；二手房成交量同比增长约51%，走出“2022年历史最低点的阴霾”，但拉长时间周期来看，这一数据仍不够理想，截至2023年四季度末，深圳二手房价为6.5万元/平方米，同比下降12%。

　　华南城市研究会常务副会长姚育宾表示，深圳房地产市场环境如今已经发生重大变化，尤其深圳人才房、安居房等配售型保障住房主要是90平方米以内为主，而且这类住房价格便宜、供应量大、申购门槛低。

　　“因此再坚持‘90/70政策’实际效应不大，所以顺势逐步退出历史舞台，让房地产回归市场，有利于激活楼市活力，加速中小户型去库存速度。同时，促使房企聚焦产品本身，开发适应市场需求的高品质住宅，对深圳打造国际大都市，吸引全国甚至全球人才、资本提供更好的支持。”姚育宾认为。

　　据乐有家研究中心统计，3月18日—3月24日，深圳全市新房网签549套，环比增长12.3%，主要是加大供应和以价换量的结果；二手房网签1286套，环比增长6.6%，实现连续6周上涨。